Kira mukavelelerinde dikkat edilmesi gereken 6 unsur: Kiracı kesinlikle yazılı kontrat yapmalı

Konut ve kira fiyatlarında yaşanan astronomik artış, çoğunlukla eski olanlar olmak üzere kiracıları haksız tahliyelerle baş başa bıraktı. Uzmanlar ise kiracılara, ‘haksız tahliye davasıyla karşı karşıya kalmamak için mülk sahibi ile mukavele imzalarken dikkat etmeleri gereken konuları 6 unsurda sıraladı ve uyardı: “Kiracı kesinlikle ve kesinlikle yazılı kira kontratı yapmalı. Kira mukavelesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini kesinlikle almalı. Su ve doğal gaz üzere tüm genel abonelikler kiracı üzerinden yapılmalı. Asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Hiçbir verginin kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mukaveleye taşınmaza ilişkin yatırım bütçesi mal sahibince ödenmeli.

Gayrimenkul hukuku uzmanları, kiracılara, ‘haksız tahliye davasıyla karşı karşıya kalmamak için mülk sahibi ile kontrat imzalarken dikkat etmeleri gereken konuları 6 unsurda açıkladı ve ihtarlarda bulundu. Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Ali Güvenç Kiraz, yaptığı değerlendirmede, son periyotta artırımlar nedeniyle kiracılarla mülk sahibi ortasındaki uyuşmazlıkların arttığını söyledi.

Sulh hukuk ve icra mahkemelerinin ağır biçimde kiracı ve mesken sahibi ortasındaki davalarla dolduğunu lisana getiren Kiraz, bilhassa eski kiracılar ile mülk sahipleri ortasında problemler yaşandığına vurgu yaptı. Kiraz, gelinen noktada konut sahiplerinin, yeni kiracıyı istedikleri vakit çıkarabilmek için, boş yahut tarihli tahliye taahhüdü istediğini kaydederek, kelamlarını şöyle sürdürdü:

“EV SAHİBİ FATURALARI KİRACI ÜZERİNE YAPMIYOR”

“Ayrıca su, elektrik ve doğal faturasını kiracı üzerine yapmıyorlar. Konut sahibi rastgele bir mukavele yapmadan ‘Burada oturabilirsin, al anahtarını. Fakat faturalar benim üzerime olacak. Fatura geldikçe size ibraz ederim’ diyor. Kiracı bu halde kalmayı kabul ederse, ilerleyen vakitlerde fırsatçı mesken sahibi istediği an su, elektrik ve doğal gazı kapattırıyor.

DASK poliçesi yahut rastgele bir kontrat olmadığı için kiracı abonelikleri üzerine alamıyor. Bu türlü bir durumda kiracı hak da talep edemiyor. Zira, kiracının tüzel manada hakkının korunması yahut mahkemeye başvurabilmesi için ‘mal sahibinin aldığı kirayı beyan etmesi’ yahut ‘kiracının oturduğu meskeni ikametgah olarak kullandığını bildirmesi’ gerekiyor. Bu nedenle rastgele bir hukuksal yaptırım yapılamıyor.”

“KİRACI DASK POLİÇESİNİ KESİNLİKLE ALMALI”

Ali Güvenç Kiraz, kiracılara, konut sahibi ile kira kontratı yaparken şu 6 konuya dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı:

“Birincisi; kiracı kesinlikle ve kesinlikle yazılı kira kontratı yapmalı. Kelamlı kira mukavelesine prestij edilmemeli. İkincisi; kiracı, kira mukavelesiyle birlikte imza attığı tarihte meskenin DASK poliçesini kesinlikle almalı. Üçüncüsü; taşınmaza ait elektrik, su ve doğal gaz üzere tüm genel abonelik hizmetleri kiracı üzerinden yapılmalı. Dördüncüsü; kiracı asla boş tahliye taahhüdü düzenlememeli. Şayet bu türlü bir şey düzenlenecekse tahliye tarihi net olmalı.

Beşincisi; kiracı, kira bedeli ve kullanım kaynaklı vergiler dışında hiçbir verginin ve yan masrafların kendisine ödetilmesini kabul etmemeli. Mesela emlak vergisi, ecrimisil ödemesi, taşınmazın aynından kaynaklanan vergiler mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu vergilerdir. Kiracı yalnızca kullanım kaynaklı ödemeleri yapmalıdır.”

HANGİ ÖDEMEYİ KİRACI, HANGİSİNİ MESKEN SAHİBİ YAPAR?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Kiraz, altıncı konu olarak, kira mukavelesine “taşınmazın mülkünden kaynaklı yatırım bütçesinin tüm kalemlerinin mal sahibince ödenmesi” konusunun eklenmesi gerektiğini vurguladı.

Burada vakit zaman kiracı ile mülk sahibi ortasında sorun yaşanabildiğini lisana getiren Kiraz, “Mesela asansörün değiştirilmesi mülk sahibinin, bakım fiyatı kiracının; kombi değiştirilmesi mülk sahibinin, bakımı kiracının sorumluluğundadır. Binanın boyanması ve güçlendirilmesi mal sahibine aitken, bahçe ve etraf bakımı fiyatlarını kiracının ödemesi gerekiyor. Apartman görevlisinin maaşı kiracıya, kıdem tazminatı mal sahibine aittir. bu örnekleri çoğaltabiliriz” biçiminde konuştu.

“DOĞRU BİR KONTRAT TAHLİYE TEHDİDİNİ ORTADAN KALDIRIR”

Kiraz, mukavelelerde bu konuların açıkça belirlenmesi durumunda kiracının, kira tespit davasına maruz kalmadan yasal artışı uygulayarak 5 yıl boyunca oturmaya devam edebileceğini kaydederek, şu sözleri kullandı:

“Ayrıca 1+10 yıl boyunca direkt tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır. Burada kirasını vaktinde ödemesi ve yasal artışı yanlışsız biçimde yapması değerli. Mal sahibine haklı tahliye sebebi oluşturacak bir münasebet verilmediği sürece 10+1 yıl boyunca direkt tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalınmayacaktı. Öte yandan mal sahibinin nitekim gereksinimi varsa ve bunu belgeliyorsa, mülk satılmışsa ve yeni alan kişinin de gereksinimi varsa, kiracı borcunu ödemeyip iki sefer ihtara maruz kalmışsa ve temerrüde düşmüşse tahliye mal sahibinin hakkıdır.”

“SÖZLEŞMENİN UZUN OLMASI KİRACININ, KISA OLMASI MESKEN SAHİNİNİN LEHİNE”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel de kontratların uzun müddetli yapılmasının kiracının, kısa olmasının konut sahibinin lehine olduğunu söyledi. Yüksel, konutun satılması halinde yeni malikin kiracıyı tahliye etmesi hakkı bulunduğunu belirterek “Bu durumdaki riski kaldırmak için, kira kontratının tapuya şerh edilmesinde fayda vardır. Şerh, kiracıyı koruyacaktır” dedi.

Konut sahibinin kendisinin yahut çocuklarının muhtaçlığı için talepte bulunmayacağının unsur olarak yazılabileceğini lisana getiren Yüksel “Sözleşmede, kira artışına ait yıllık oran belirtmek yerine ‘devletin kira oranında artış yapılacaktır’ sözü artışla ilgili ileride yaşanacak tartışma ve davaları engelleyecektir. Bu durumda, devletin açıkladığı oranlar yıl dönümünde otomatikman artış olarak yapılmalıdır” diye konuştu.

Yüksel, kira mukavelesinde, aidat kavramının içine nelerin dahil olduğunun açıkça belirtilmesi gerektiğini kaydederek, meskende, kontrata imza atan kişi ve ailesi dışında kalacak kişi varsa bunların belirtilmesi gerektiğini, aksi takdirde tahliye davası açılabileceğini anlattı.

“DEPOZİTO MEBLAĞI VADELİ HESAPTA TUTULMAK ZORUNDA”

Ali Yüksel, kiracı yahut kiraya verenin vefatı halinde kontratın devam edip etmeyeceğinin belirtilmesinin kıymetinden bahsederek, “Mevcut daire krokisinin kontrata eklenmesi daha sonra duvarların kaldırıldığı ya da tadilat üzere hususlarda ihtilafı önleyecektir.” tabirini kullandı.

Depozitonun en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabileceğini, bu sayının vadeli bir hesapta tutulmasının zarurî olduğunu anlatan Yüksel, erken tahliye halinde kiracının konut sahibi ile birlikte mevcut durumu bir tutanakla tespit ederek teslim etmesinin yararlı olacağını bildirdi.

Yüksel, home ofis olarak kullanım biçimiyle konuttan çalışılacak bir şirket kelam konusu ise kontrata yazılması gerektiğini belirterek, kiracıları, kentsel dönüşüme girme riski olan binalara masraf yapmamaları konusunda uyardı.